信息来源：互联网   发布时间：2024-12-27

中北镇3.0时代

 

壹 ︳First去年6月，姜Sir曾写过一篇稿子，预言西青中北镇将全面进入3.0开发时代果不其然，一年以来，整个中北镇如同开了外挂，接二连三曝出好消息今年3月6日，西青区长白凤祥率队做客由市政府办公厅、天津广播电视台广播新闻中心、津云新媒体集团共同策划的特别节目《区长访谈——2019怎么干！》。

节目中，白区长官宣了好几项中北镇城市配套方面的重大利好：位于中北镇万卉路与阜锦道交口的天津第二家宜家家居，目前已完成主体施工，正在进行室外道路铺设及室内机电安装，预计今年5月底正式开业宜家天津中北店建筑面积约7.8万㎡，运营面积近4万。

㎡。地上三层，地下一层，能提供免费停车位约1000个。

中北镇宜家1月实景，图片源自网络位于中北镇卉锦道以北的运河水街项目，由华侨城集团投资，今年就将开工建设占地约5.84万㎡，总建筑面积约9.32万㎡整个项目依南运河而建，整体采用民国风的建筑风格，同时具备影视文化拍摄功能。

街区内将集合主题特色餐饮、休闲社交、家庭亲子、文化创意于一体，打造亲水家庭消费目的地而且，天津招标网1月份已经发布了西青区华侨城运河水街文旅项目的设计中标结果。

西青招商发布的运河水街项目规划今年2月份，《西青区接驳轨道交通线网规划（2017-2035年）》向社会公示，西青规划了三条云巴线路今年5月，西青将率先启动建设云巴大运河专线，即T1线一期工程东起曹庄地铁站，西到杨柳青柳口路，全长12.7公里，设站20座。

将采取无人驾驶技术，实施三节编组，每节车载客50-60人，最高时速80公里全线将串联起运河文化中心、西青区新文化中心、元宝岛等运河轴带上的重要功能区。而大部分线路，又都在中北镇内。

按照规划，中北镇南运河段两岸，将打造以商务旅游元素为主的商贸聚集地，成为辐射华北地区的重要旅游目的地从最早的曹庄花卉，到后来的希乐城、永旺、新城市中心，再到现在的华侨城美亚创意文化园、宜家家居、华侨城运河水街、云巴……。

很明显，中北镇的发展重心，已经全面转移到南运河两岸上来，而且野心很大贰 ︳Second2005年启动至今，中北镇经历了如下发展轨迹：住宅大量开发→低价吸引外溢→成为睡城→配套逐步补齐→融入主城范围→城市功能进一步升级。

2005年-2012年，是整个中北镇野蛮生长的阶段这期间，天津房价连上两个台阶，大量的新盘供应吸纳了一大批市区外溢刚需以2012年中北镇永旺开业、地铁2号线首期运营为节点，至2017年，中北镇发展重心转移到南运河以北，又引入大量商业项目，同时区内路网及其他城市配套相继补齐。

2017年，华侨城与西青区签署京杭大运河（西青）华侨城大型文旅综合项目意向合作协议，中北镇趁势沿南运河开始推进南运河都市休憩商务区建设在经历了这样的演进之后，住宅开发反而不再是中北镇、尤其是中北核心区建设的重点。

2014年正荣润景湾入市是个分水岭之前新盘扎堆入市，供应量庞大，之后却是4年没有一个纯新盘供应直到去年，才有了3个新项目入市即便上半年中骏与龙湖摘得的中北镇三宗地块，实际上也并不在中北镇传统核心区，而是更靠近杨柳青一侧，属于中北镇即将拓展的西部生活区的起步区。

上面的卫星图清晰显示：中北镇核心区域存量土地已经不多，且大都留给了公建配套未来的方向，是沿南运河向西推进，并最终和杨柳青连成一片而在中北镇核心区，目前正在闹房荒在售纯新盘仅有3个，待售项目有1个二手房存量倒是不少。

链家网显示，截至4月22日，中北镇片区存量二手房源1582套，均价2.2万元/㎡几个比较经典的项目，假日风景均价2.3万元/㎡、盈润园2.6万元/㎡、富力湾2.3万元/㎡、旭辉御府2.3万元/㎡、正荣润景湾2.4。

万元/㎡不过，这些二手房项目又存在两个问题：一是除润景湾外，大部分二手住宅都在南运河以南，距离永旺、宜家、地铁2号线终点站、以及未来的华侨城运河水街等配套公建较远二是大部分房龄在5-12年之间，小区规划、户型设计等都已过时，而且很多小区都存在停车难题。

对于一部分追求品质的区域改善和城市外溢改善而言，这些似乎很难满足需求。

叁 ︳Third去年，姜Sir曾经剧透了两个中北镇核心区的新盘今天，给大家盘一盘另外一个——龙湖与首创合作开发的禧瑞郦城正好，他们的大区景观方案日前出台，姜Sir刚刚拿到这样一个占地面积只有约4.12万㎡。

、总建筑面积近10万㎡、容积率1.9的小项目，如何打造一个与众不同的社区？

景观规划平面图设计师提出：“以网师园为模板，将其布局结构融入整体空间，打造最佳视觉体验”网师园，苏州典型的府宅园林，以精致的造园布局、深蕴的文化内涵、典雅的园林气息，成为江南中小古典园林的代表作而在禧瑞郦城社区中，也紧紧围绕网师园的园林结构展开，以。

“聚”、“游”、“戏”、“悦”、“静”为5个关键字，无论是在植物还是小品中，都充分引用传统元素、颜色及质感。▼

景观规划平面图

示范区实景图整个社区包含一个景观主轴、三个景观节点、四个景观花园、五大功能区东侧金霞路、南侧阜锦道上，各有一个主出入口其中，南侧主入口延用了新中式设计，结合现代表现手法，极具现代中国特色两侧种植象征蒸蒸日上的海棠，大门匾额上书出自网师园大厅的“清能早达”四字，现有示范区门前的一对抱鼓石也会被移至大门两侧。

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景观规划效果图进入南大门，就是禧瑞郦城贯穿南北的一条近130米中央景观主轴，也是园区核心区域及人行主动线两侧行列式景观行道树整齐划一，配以林下空间低矮的大叶黄杨，充满中式元素的地灯穿插在道路两侧▼

景观规划平面图

景观规划效果图走入景观主轴数十步，是一座中式对景墙，以网师园“小山从桂轩”的景象展开两侧种植名贵的银杏树，寓意迎接款待贵客一墙隔挡之中，放眼望去，粉墙背景里，松石居中，幽静淡雅，复刻示范区的二进庭景墙▼

景观规划效果图前行数十步，便可来到社区中央水景“彩霞池”的位置。池名取自网师园中央水景，现有示范区的部分山石、树木将会移植于此，亭楼围绕池水布置，山石花木沿池边安插。▼

景观规划效果图和“彩霞池”相对景的是“月到风来亭”，出自宋人邵雍诗句“月到天心处，风来水面时”。一个社区的公共会客厅，在这里宴请好友品茶赏园，兼具遮阳、避雨、小憩的功能。▼

景观规划效果图主景观轴两侧，洋房和小高层宅间的4个区域，巧妙地通过中式月洞门进行分隔，形成4大私家花园：安遇院、迩雅院、逐宜院、徐风院每个月洞门上都标注了独有的园名，每个景观花园面积近2000㎡，相当于三层售楼处铺开大小的绿化面积。

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景观规划平面图1、2号楼之间的迩雅院，以丰富的道路空间与抬高的趣味平台为主，穿插的树池与种植增加了趣味性和参与性。▼

景观规划平面图2、3号楼之间的徐风院，意在营造一种静谧舒心的氛围，简约线性铺装与书屋构筑相互结合，满足静心交谈的使用需求。▼

景观规划平面图

景观规划效果图4、6号楼之间的逐宜院，利用条墙与方形树池结合形成半封闭空间，围绕整个休闲广场，既可做树池又可做座椅。广场中间保留开敞性，用于集会、跳舞等活动。▼

景观规划平面图

景观规划效果图6、7号楼之间的安遇院，主空间为休闲平台，结合方形大坐凳，搭配绿植，场地平坦而自然，宽敞而规整。园路转折处有文化石景墙与小碎石，丰富游园路线，路边设有停留座椅，供行人休憩。▼

景观规划平面图

景观规划效果图在洋房和小高层之间，消防登高场地被改造为健身场所，配备了齐全的健身器材，来满足业主的运动需求同时，还为儿童设计了关怀式全龄活动空间，包括0-3岁的“感知世界”、3-6岁的“学习成长”、6-9岁的“寻找发现”。

依据不同的区域，设置了滑梯、比赛赛道、摇摇椅、跳格子场地等▼

景观规划平面图肆 ︳Fourth禧瑞郦城东至金霞路、南至阜锦道、西北至京沪高铁，小区房源总计422套，包括4栋6层到顶洋房、2栋8层到顶小高层和2栋23层到顶高层另外，还有50户自持房源高层为两梯四户，主力产品为约98㎡和约108。

㎡三居，目前尚未推出在售小高层和洋房为一梯两户，主力产品为约118㎡三居和约141㎡四居一直以来，龙湖在户型设计方面都实力不俗之前的天宸原著、紫宸、九里晴川等项目，都曾推出过好几款网红神户型而禧瑞郦城推出的洋房、小高户型，则又比之前又有所进化，尤其在很多细节上，设计更加周到。

首先来看看洋房约118㎡三居产品。▼

姜Sir之前讲过，户型设计，方正很重要，尤其是一梯两户的洋房个别户型公共交通核设计得不合理，会导致公摊过大、户型缺角忌讳缺角，倒不是风水的问题，而是因为它会挤占北向开间，造成很多功能区尺度很局促比如下图，左为禧瑞郦城这款约118

㎡三居，右为格调松间约118㎡三居。基本格局都是一样的。可松间这款户型的交通核布置，导致整个户型西北角缺了一块，挤压了北向面宽，使得北侧的厨房、餐厅、书房所有开间都很局促。▼

再看禧瑞郦城这款118㎡三居，南向面宽约11米，进深约9.7米，方方正正，基本不缺角，功能空间分隔时就很从容“一”字型独立玄关入户，门口预留鞋柜空间，方便存放家庭的各种杂物典型的“H”户型结构，厨房、餐厅、客厅“一”字贯通，南向双卧被客厅天然分隔，主客卫位于同侧，并通过楼体开槽实现开窗。

很多天津百姓喜欢侧厨，因为餐厅可以带窗，实现南北通透但侧厨的痛点在于，厨房与餐厅并列会占用开间，结果造成厨房、餐厅面积都会很局促相比之下，横厨效率更高禧瑞郦城这款户型餐厨同宽，都为约3.6米如此，厨房的操作台面就会很长，还能摆下一台对开门大冰箱；餐厅在摆下一张1.8米六人餐桌后，靠墙一侧还能放下一排餐边柜。

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主卧面积约为14.8㎡，开间达到约4米尺度除了可以摆下一张1.8米双人床、一个60公分深衣柜、两个床头柜外，床尾对面还能放下斗橱和梳妆台两个次卧分别为约9.3、8.68㎡，尺度适中，都可以摆下标准的1.5米双人床。

两个卫生间的排尺也很紧凑，烟道、下水立管等都被设计在了不浪费空间的角落，大大提升了使用效率有一个设计尤其周到：在餐厅旁边单独设计了一个洗衣房预留好上下水和烟道，可以装排风扇，大大方便了日常家政工作再来看看洋房约141

㎡四居产品。▼

为什么能称其为“神户型”？虽然目前天津楼市里四开间朝南户型已经很多，但禧瑞郦城这款产品，约141㎡的建筑面积，南向开间做到了14.2米这一尺度，已经在同级别面积段里创下纪录“L”型入户动线，独立玄关，既有仪式感、私密性，又有充足的储物空间。

前、左、右，预留可以做柜子的位置足有三处餐、厨、客同样是“一”字贯通布局客厅开间4.2米，满足大家对大户型“气派、敞亮”的追求；餐厅开间3.8米，横着摆下一张1.8米餐桌后，墙边还能摆一排餐边柜做西厨；。

厨房可以打掉隔墙，与旁边的储藏室合二为一，不仅能拥有将近5米长的橱柜台面，还能摆进一台630L的超大冰箱两个南向次卧， 二孩家庭分给俩娃正合适，公平公正，还都能享受阳光北向书房留给男主人，独立书房兼客房，一房多用。

主卧套步入式衣帽间和卫生间尤其是主卫，居然能实现“双手盆+淋浴+浴缸+马桶”四件套，这种五星级酒店才有的配置，以前是很少能出现在140㎡这个面积段的餐厅旁边的独立家政间，预留上下水和烟道，洗衣晾晒、刷鞋涮墩布，都可以在此搞定。

如此就把南向阳台解放出来，养花种草，变身空中花园后记6月份，禧瑞郦城计划加推1号楼及7号楼，总计94套房源，包括63套118㎡三居、31套141㎡四居如果按照目前在售均价2.8万元/㎡计算，总价在330万-395万元。

之间基本上，禧瑞郦城的目标客群，以区内改善升级及环内西部片区改善外溢为主客户卖掉原有的老房子，拿到两三百万的房款，增加几十万的预算便可升级为一套新的三居或四居更何况，禧瑞郦城算是目前中北镇距离永旺、宜家、地铁2号线终点最近的在售住宅新盘。

百度地图显示，从项目车行至永旺和地铁站约1.4公里，至宜家约800米- END -

2019·4·24

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