深圳好百年家居：深圳好百年家居广场
深圳龙岗万达广场是「第四代万达广场」的首秀之作。项目前身为位于龙岗华南城的好百年家居广场，改造前，招商入驻率不足50%，面临停业。
深圳龙岗万达广场是「第四代万达广场」的首秀之作项目前身为位于龙岗华南城的好百年家居广场，改造前，招商入驻率不足50%，面临停业2019年12月，万达商管与华南城以整租的方式正式达成合作，即万达每年支付华南城一定数额的租金，通过二次租赁所产生的差价获利，同时需自行承担装修改造成本。
2021年9月17日，过去经营困难的建材家具城涅槃重生：空间设计上，龙岗万达夺得美国MUSE最高荣誉铂金奖、IDPA国际先锋设计奖等两项国际设计大奖；定位规划上，项目主打互动体验，引入超80%的体验型业态，是一个具有探路者意义的商业新物种。
但众所周知，改造项目犹如「带着镣铐跳舞」，既要在原有的建筑里「玩出花来」，又要兼顾改造成本等诸多限制条件，那么万达这一舞，舞得究竟如何？我的感受是：它一定不是最好的产品，但一定是大众喜闻乐见的产品。
*深圳龙岗万达广场的前世与今身
初见「四代万达」怀揣着对第四代万达广场的好奇，我初到龙岗万达广场看到项目的那一刻，不由感慨道：「万达广场的外立面还真是一如既往的不怎么好看」项目的宣传软文里常这样描述：龙岗万达围绕生态自然、时尚科技、人文艺术。
三大核心主题，精心打造7大主题空间B1以「时代列车」为主题；L1以「鹏程九天」为主题，一楼打造了长64米、高30米，直通六楼的飞天梯，与巨幕天眼、悬浮星球一起，共同组成天穹奇观；L2以「无限活力」为主题，利用建筑及光影结合打造时空交错空间；。
L3以「宝贝王国」为主题，从儿童的视角出发，打造集自然、科幻、艺术于一体的「沉㓎式」体验；L4以「鹊桥相会」为主题，打造了一条长达77.77米的世界最长室内玻璃栈道；L5以「寻味九州」为主题，打造了华南最大的美食文化博物馆；
L6以「不夜天阶」为主题，有宽约7米的悬浮巨型LED曲屏打造的高科技天幕贯穿其间或许因为我是相关行业的从业人士，市调期间看过太多兼具质感和趣味的项目，眼前的龙岗万达让我忍不住嘀咕：「它是不是有点儿土？」。
不可否认，这确实是一个在情景包装上下了大功夫的商业空间，并且也能随处感受到项目的「细中有粗」及「成本管控做得很好」它虽然挺「丰富」的，但却缺乏质感，整体的审美风格并不连续，会让人觉得有些「乱」和「花哨」。
项目开业已有两年时间，现场有些美陈维护得不算特别好，还有些美陈则让人觉得「其实你也可以不花这个钱。」
不过，令人难以忽视的是，我是工作日去看的场，现场客流较少，午餐时段也很冷清，但这个体量30.5万方的商业巨无霸却是基本满租（对比同为商业巨无霸，同享有高出租率的深圳前海壹方城，后者工作日都是人头攒动），这意味着该项目节假日，或者节假日+平日晚市的人流就能支撑起整个项目的运营？
抱着这个疑惑，我去搜了一下项目的经营数据：开业5天客流达100.32万，总销售1.1亿元；开业三个月，总客流突破800万，总销售额达6.5亿深港「自由行」后，它还成为了香港游客来深打卡的新地标，2024年元旦假期，香港游客数量的占比达总客流的。
30%左右。亮眼的经营数据是项目成功的最好证明，我逛着逛着，也越发觉出项目的意味来。要想知道龙岗万达做对了什么，我们可以先从项目的本体条件入手。
它的「镣铐」龙岗万达广场的前身是一个「十分方正」且密闭的盒子型建材广场，它体量大、层高数、内外部空间单调，要想填满它，得费不少力气，同时项目也存在引流困难，易在高层形成冷区等问题再来看它的区位条件，项目位于龙岗区平湖街道华南城4号交易广场，直线距离1km内虽有两个地铁站。
（华南城站和木古站），但并非直连，步行时间超过10min，交通优势虽有，但不算显著数位观察提供的数据显示，项目5km范围内常驻办公人口约53万，居住人口约39万，但项目周边办公物业多为生产制造业园区或批发交易市场，住宅均价约。
4W/㎡，远低于深圳中心城区房价，即便周边人口密集，但无论是办公群体还是居住群体，消费水平均一般，对品质消费、调性消费的需求也有限，更强调性价比。
*项目周边情况不过，一个30万方的项目，肯定不满足于仅吸引周边5公里范围内的客群从大区位上看，它远离深圳主要的城市中心；从小区位上看，项目位于龙岗区平湖商圈龙岗区的主要商圈有个共同特点——虽各商圈沿地铁线呈点状分布，但商圈内大多项目不与地铁接驳。
龙岗区域面积大，大部分项目两两相距较远，导致除中心城商圈（聚焦中高档消费的龙岗万科广场+聚焦年轻群体的龙城万科里）颇具规模外，其它商圈辐射力十分有限想要吸引到核心辐射圈外的客群，亦成为了一件难度不小的事情。
*龙岗主要商圈的分布情况这样一来，打造匹配核心客群消费水平及取向的商业，同时通过场景的创新性和业态的独特性，尽可能扩大自身辐射范围，以支撑超大体量商业的运转，成为项目成功的关键什么样的商业能让人愿意为之「跋涉」？什么样的业态和品牌组合能抵抗住线上商业和消费降级的冲击，让人依旧愿意在线下为其买单？。
万达给出的答案是，打造了一个具备多个网红打卡场景，引入品牌超370家，体验型业态超80%的「城市微旅游目的地」。
再看「四代万达」先给一组项目的基础信息，然后我们将从场景打造和招商两个方面聊聊，为什么我觉得它是大家会喜闻乐见的项目。
01. 场景打造：在控本的基础上，使整个商业空间更丰富改造项目常常是「带着镣铐跳舞」，要在原有的建筑框架里，用相对较小的成本，给到消费者最大的新鲜感，只是新鲜还不够，最好是新奇，使人眼前一亮，有话题度，能出片，让人有一层层探索和打卡的欲望。
这一点龙岗万达做到了虽然在看场的过程中，我时不时会觉着某某设计不太好看，但它真的做到了移步换景，每一层都有让我去看看的理由从消费者的视角来看，首先，从一楼直通六楼的太空天梯相当吸睛，虽然近看屏幕的质量一般，动画也不够细致，但远看科技感十足，站在高空电梯上俯视商场中庭的体验也是独特的。
天梯的终点，是一颗巨大的悬浮星球，投映着星空或抽象艺术画，共同组成这一视觉上的奇幻体验四层的空中玻璃栈道，也是商业项目中少见的尝试，随后我可能又被另一处景观勾起了好奇心，就这样在不知不觉中，将整个商场走了大半。
或许质感和审美并不是评价情景包装是否成功的主要标准，它要做商业空间里的变量，要成为某个商场独特的标志，具备话题度和营销传播效力，雅俗共赏，以此增强商业的凝聚力和商业氛围。
除此之外，万达在打破这个大盒子的封闭性和单调性上也做了不少尝试他们在首二层设计了超大玻璃橱窗，使得建筑更「通透」,内部品牌的昭示性也更好；在原有下沉广场的基础上，打造了五个下沉庭院，营造休闲随意的氛围；在层高较低的楼层，打造跨层的旋转楼梯，打破低层高带来的压抑感；将原本的小中庭扩大，保留了原本的结构柱，以得到我们现在看到的「天穹景观」。
02. 招商：聚焦线下消费，好逛好玩，接地气首店经济依旧是项目的招商发力点，龙岗万达为平湖带去了多家优质首店有部分是我们耳熟能详的品牌（餐饮类居多），还有部分品牌，会让人时不时感慨：「项目的招商团队怎么有这么多新奇的招商资源」、「原来这个也能被放进商场里」。
龙岗万达最大的主力店——华南首家 PARTYDAY 运动超乐场：10000m²赛博朋克空间，50+玩乐解压项目，集结了卡丁车、真冰冰场、真人CS、保龄球、射箭等50余个玩乐解压项目，可以在里面待一天，吸客能力很强，还有很多港客带着小朋友来过周末 。
此外，还有海底捞全国首家3.0智慧餐厅：率先引进6大沉浸式用餐主题场景、自动化生产后厨、机械臂上菜、千人千味配锅机等黑科技的应用，为顾客营造别样的就餐体验骑乐马术深圳首店：以「马术，成就健康品质生活」为理念，积极推动并倡导马术时尚新生活方式，营造有趣的亲子互动体验。
野恩の动物园全国首店：将动物园搬进购物中心，可以和动物们零距离互动八町桑室内棒球馆购物中心首店：室内棒球体验馆，不受天气影响，可以更舒适地体验棒球运动香蕉攀岩深圳首店：一同探索攀岩旅程，感受激情暴汗的瞬间。
镭战大联盟深圳首店：占地约1000㎡，赛博朋克风+声光电智能交互技术场景打造，带来潮玩社交、家庭聚会、亲子派对、团队建设新鲜体验弓夫射箭·CAFE深圳东首店：结合项目微旅游定位，打造18米赛事级别箭道VBOY滑板学校深圳首店
：中国滑板国家队赞助品牌，国内专业滑板运动品牌。
项目宣传里提到龙岗万达体验型业态占比超80%，这里应该存在一点统计口径上的取巧它不仅指我们在业态规划中常提到的「休闲娱乐类业态」，它更倾向于所有「线下消费体验感难以被线上消费所取代的所有业态」，这其中也包括一些主题餐饮，夜经济类业态等。
体验类业态的高占比使得项目比起传统意义上的商场，更像是一个一站式的，能消磨一整天时光的游乐空间，真正完成了「城市微旅游」定位的落地同时，它对线下消费主力军之一的亲子家庭客群，也有非常大的吸引力此外，项目的招商非常「接地气」，整体消费较为平易近人。
几个显而易见的例子是，龙岗万达的覔书店，有大量的空间在卖教辅、文具及深圳校服；负一楼的R·one超市，是我见过最不像精品超市的精品超市；餐饮品牌也多引入热门品类下，消费中档的品牌……整个项目的招商基调都传递出一种affordable的气息
（当然也存在，项目的品牌档次受区位等客观条件制约的原因）。
不过，项目确实体量太大，场内也有许多门店形象不太好或者不知名的品牌，但总体来说，业态和品牌的丰富度很高，可逛性很强。
回答问题回到文章标题，怎样打造一个让人民群众喜欢乐见的商场？一个商业项目不可能辐射到广义上的人民群众，我们要做的是尽可能使其「受众广」首先要做的事是「找准自己」，认清本体条件，选定目标客群，对他们的消费水平和取向有一个基础认知。
再者要了解当下的消费风向，商业地产是实体行业，哪些业态是依旧具备线下消费吸引力的，哪些业态是具有独特趣味的硬件上，打造舒适的消费空间是大前提，同时也要使这个空间「丰富」起来，赋予情景装置更多功能性，使其具备引流功能、休憩功能、打卡功能、传播话题度及商业氛围营造能力等等，最好再有一定的新颖性。
这样核心辐射圈外的消费者偶然到访时，也能给他们留下「这里可以再逛再消费」的印象，也便达到了「令人喜闻乐见」的目标。*附录1：万达的「一代」到「四代」
*附录2：合作模式据悉，万达商管与华南城以整租的方式合作，万达商管发布的2021年半年报中，披露了部分合作细节：项目租期20年，总租赁建面约21万平米，计租面积约11万平米，万达需自行承担的改造装修成本。
其年租金情况与租金单价如下，从图表中我们可以看到，租金从第8年开始翻番，前1-7年是业主给到万达的「新手保护期」或许也正是因为租金较低，万达前期才能不以出租收入为主要考量，引入大面积承租能力有限，但休闲娱乐体验感较好的业态。
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