信息来源：互联网   发布时间：2023-10-31

席勒教授，不好意思，老杨赢了。虽仍有一年时间，但按输赢标准，结果已定：1、当前70城房价，远高于2013年1

 

近日，2017年诺贝尔经济学奖授予了理查德·塞勒，以表彰其在行为经济学研究上的贡献。今天早上，便看到一篇文章：把中国房地产的状况，与诺奖人理论相挂勾！ 

这让我想起了四年前，上一位诺贝尔经济学奖获得者的那些事……2013年10月，诺贝尔经济学奖公布后，很多中国的媒体报道获奖人席勒教授，大肆宣扬他关于中国楼市的泡沫论，老杨实在看不下去了，就写了篇文章，反驳席勒。

结果引起了轩然大波。200多万人阅读了这篇文章 。好像是老杨微博中，阅读量最大的一条微博。

同时，还引起了很多媒体的报道与转载，比如下面的官媒新华网，也进行了报道。当然，当时更多的围观者是反对老杨的。 

将当时的文章，转载如下，对深度文章有兴趣的朋友可以一看：我与席勒打个赌：5年内中国房价不会崩盘早上，看到新闻：诺贝尔经济学奖得主席勒：中国房地产泡沫严重便随手发了条微博：“在经济学部分领域，可能具有诺奖水平。

但在判断中国房地产泡沫严重这一点，这货与谢国忠并无本质区别：不解国情、生搬硬套、信心满满、观点错误、误导民众！”结果捅了个马蜂窝！很多网友愤而围攻老杨忙了一天，直到现在，方稍有空闲，粗略的做个辩解吧首先，网友不满之处，集中在两点：一是，大家都知道，老杨是中国楼市长期的看多派（但同时认为楼市有短周期，所以短期从不死多、也不死空，而是动态变化）。

黄金十年已逝，未来还有白银十年这是2009年以来我一直坚持的，对于长期大势的判断总是看多，惹部分网友不高兴，你们都懂的第二个不满之处，我狂妄自大，胆大包天，自不量力，挑战国际权威，且言语粗俗关于挑战权威一说，过于夸张了。

我微博中说得明白：“在经济学部分领域，可能具有诺奖水平”经济学诺奖，当然在经济学领域具有很高的造诣，这是必须承认、尊重的“但在判断中国房地产泡沫严重这一点”，我仅仅在“这一点”上持不同意见至于言语粗俗，我记得以前解释过一次，“这货”是地方方言或俚语中，有戏说色彩，并无太多恶意和贬义。

其实，对于席勒，我并非全然不知我在查美国楼市资料时，常用标准普尔/凯斯-席勒房价指数，他是创始人之一，我《楼市探秘》一书中，也引用了几个这价格指数的图表但以前只知道他对美国房价和楼市，有很深的研究，对其理论和学术并不了解。

刚才百度上看了下他的名头：现任美国耶鲁大学Sterling讲座教授（最高级别讲座教授），美国国家经济研究局（NBER）研究员、美国艺术与科学院（American Academy of Arts and Sciences）院士、计量经济学会（Econometric Society）会员、纽约联邦储备银行学术顾问，剑桥大学和斯坦福大学等多所学术机构的客座教授，还拥有着企业主、泡沫预言家、专栏作者和畅销书作家等多重头衔。

不过，名头再大，也非完人尤其是在难度最大的市场预测方面，绝不能迷信所谓的“权威”在中国老一辈心中，马克思的知名度与伟大程度，肯定超过席勒吧而事实证明，马克思的有些观点，是错误的，尤其是经济学领域这使很多国家和民众，走了弯路，吃了苦头。

咱不闲扯那么多了中国有句老话：对事不对人！先不管这个人，是多大的人物，还是就事论事吧早上发微博之前，扫了一眼新京报的报道，下面是报道中关于席勒对中国楼市的观点席勒直言中国房地产泡沫严重　　今年获得诺贝尔经济学奖的三位经济学家中，罗伯特·席勒与中国关系密切，曾多次到访中国，并多次提及对中国房地产的看法，称中国房地产泡沫严重。

　　2009年12月罗伯特·席勒来到深圳出席某企业的活动，当时他在回答现场提问时表示，“中国经济发展得非常热，但是也有一些必须要警惕的现象，在深圳，房地产非常热，房价高居不下”　　席勒说，“在深圳、上海以及其他中国主要的城市，人们在买房，这样房子的价格实际上是数倍于他们的年收入的，不知道具体的比例是多少。

我们在加州用电脑分析房价和收入比，看到的数字是8倍和10倍，我们就觉得太高了如果是8倍，就要花8年的总收入买房”　　2009年，罗伯特·席勒到上海出席了由上海交大高级金融学院举办的EMBA论坛，当时他在接受媒体采访时表示，对上海的房价比较担忧。

“早前听说过上海的房价，基本上是一个普通人一年收入的一百倍，也就是说，他要工作一百年才能用他的全部收入买一套房子既然这样，他为什么还要买这个房子？答案是他预期房价还会上升人是有投机心理的，他觉得以后房子肯定还会涨，但是我觉得这肯定是非理性的。

”罗伯特·席勒当时说　　2011年，在世界经济论坛2011年年会(达沃斯论坛)上，席勒接受中国媒体采访时再次谈到房地产问题，并直言中国房地产存在泡沫　　他说：“美国房价仍在下跌，我很担心它会跌到什么时候。

家庭负债率仍然非常高，很多人失去自己的房屋，或因更换工作而转移到其他城市与此同时，美国负债率已经上升到前所未有的高水平，这样人们担心，政府是否还有能力推出新的刺激政策中国房地产现在泡沫严重，如果和美国一样泡沫破裂的话，这将会对中国经济产生打击。

”(李媛)我想就上述观点，做些批驳第一，“我们在加州用电脑分析房价和收入比，看到的数字是8倍和10倍，我们就觉得太高了”老杨在上海也用电脑分析房价和收入比，看到了很多国家和地区的数字（我书中有举例，仅摘三个地区如下）。

比如美国：1970年以后，美国房价收入比（平均数）呈震荡式上升态势最低点是1970年的3，最高点是2005年的6.440年多年来的均衡值，大概为4.52002至2006年，是美国房价大涨、泡沫生成的时间，房价收入比也快速增长。

基本可以认为，房价收入比超过5.5，肯定已出现房价泡沫2007年开始，随着美国房价持续下跌，房价收入比也快速减小，估计2012年已降至均衡值4.5上下，基本合理了

比如台湾：1987年之前，台湾房价收入比一直维持在4左右，非常合理之后，房价快速上涨，房价收入比亦激增，在房价高峰期的1989、1990年，台湾房价收入比为10左右其后房价泡沫破灭，房价收入比回落，多年来一直在6上下徘徊，这就是台湾的合理区间。

比如中国内地：2004年之前，全国房价收入比保持只要不超过7，尤其位于6-7之间，从历史演变角度来看，是比较合理的水平2004年开始，房价涨幅超过收入增幅，除了2008年，房价收入比一直保持在7倍以上，尤其是2007和2009年，房价涨幅远超收入增幅，房价收入比分别达到8和8.1，创造历史最高值。

1998年，世界银行对全球96个国家（地区）的统计资料显示，家庭收入在999美元以下（最低收入户）的国家，房价收入比平均数为13.2；家庭收入在3000美元-3999美元（中等收入户）的国家，房价收入比平均数为9；家庭收入在10000美元以上（高等收入户）的国家，房价收入比平均数为5.6。

各国房价收入比的数值是高度离散的，这96个国家最高的为30，最低的为0.8，平均值为8.4，中位数为6.4由此可见总体上越是富国，房价收入比越低，越是穷国，百姓购房越吃力房价收入比是一个在国际上常用的指标，但其合理范围却无严格界定。

上述数据，也只是大致反映各国之间，不同收入水平家庭之间区别数值的高度离散，说明部分国家之间情况差别很大，应特殊情况特殊分析，不宜盲目进行国家之间的比较另外，由于各国在房价收入比的数据选取和数据质量上存在差异，彼此之间的可比性并不强。

在欧美国家，房价收入比既有一手住宅的，也有二手住宅的（成交量远大于一手房），部分国家采用的是按套计价，且是中位数房价，家庭收入也是中位数而我国目前只有一手住宅的全国统计数据，房价是按平方米计算的，房价和家庭收入都是按平均数计算的；而且居民家庭收入统计无法涵盖各种隐性收入，普遍存在低估现象。

因此，不宜拿我国的房价收入比，直接与欧美国家对比房价收入比跨国比较不太靠谱但就一国之内，进行比较还是可以的如果统计口径一致，比较一国或一地区房价收入比的连续多年的变化，就具有很高的研究价值就我国内地而言，全国房价收入比保持只要不超过7，就不算高估，就没有泡沫。

2012年为7.3，今年估计会略升些，比如7.5，比合理区间略高一点，但尚不能定性为大泡沫、严重泡沫如果再参考其他诸多指标，我对全国楼市的判断是：全国基本无泡沫，或者说无明显泡沫但个别区域存在泡沫既然无全局性泡沫，也就谈不上泡沫破灭。

而个别地区泡沫破灭，如鄂尔多斯和温州，并不影响大局第二，“早前听说过上海的房价，基本上是一个普通人一年收入的一百倍，也就是说，他要工作一百年才能用他的全部收入买一套房子既然这样，他为什么还要买这个房子？答案是他预期房价还会上升。

”这个现象存在，但对于上海的主流人群来说，这只并非主流现象统计局数字：2012年底，上海常住人口2380万，其中外来人口960万上海当地人，平均工资收入并不高，但要知道：上海多数本地人享受过福利分房，历史上低价买断房改房，现在这些房改房的市场价格很高。

而且很多当地人，一旦涉及拆迁，立即有了几套房我知道的有些上海人，根本不工作，平时打打牌（上海街边、弄堂里的小棋牌室特多），动不动出国旅游，收收房租，偶尔换换房即便是只有一套小房子，那么卖后，再加点钱，或贷点款，就能换成大房子。

对于本地人而言，根本不能用工资收入去对比房价对于960万外来人，其中少数人是白领、金领，或者外地父母能提供资助，购房也不是大问题其中多数外来民工、才毕业的学生、父母不能提供资助的外人来口，确实暂时没有能力在上海购房。

但这也不奇怪呀，我想美国纽约也有很多买不起房的人下图是上海的房价收入比，口径与上图全国的一样由于包含了安置房、经适房，所以看起来数值偏低了（如果剔除保障房因素，则2012年为19.1）但仍不妨碍进行同一口径的纵向比较：2012为11.7，相比房价大涨的2004年之前，确实偏高，但大家如果承认2005-2006年房价水平是合理的（10多点），那么11.7也并不离谱。

另外，由于众所周知的原因（但席勒不知道），近年来大都市人越来越多的收入没有在统计局数据中反映出来还有，前几年很多地富人到上海投资购房，他们的收入也没在上海工资水平中反映出来

第三，2011年，在世界经济论坛2011年年会(达沃斯论坛)上，席勒接受采访时说：“美国房价仍在下跌，我很担心它会跌到什么时候家庭负债率仍然非常高，很多人失去自己的房屋，或因更换工作而转移到其他城市与此同时，美国负债率已经上升到前所未有的高水平，这样人们担心，政府是否还有能力推出新的刺激政策。

”作为长期跟踪研究美国楼市与房价，且在在美国可以说是首屈一指的房地产预测权威，席勒却根本没有预测到：2012年一季节开始，美国楼市开始复苏，房价止跌反弹，步入上行通道，其后标普-凯斯席勒房价指数同比增幅，不断扩大！比如今年7月标普-凯斯席勒（S&P/CS）20座大城市房价指数同比上涨12.4%！而同样为指数的中国70个大中城市房价指数，今年8月同比增幅近8%，已经被民众认为是房价大涨了。

我看网上有资料说：席勒成功的预测对美国房价的下跌，其后引发次贷危机我没看过席勒的书，并不清楚他当初是如何断定美国房价出现泡沫，以及如何预测对泡沫破灭的但是，房价有跌有涨，有涨有跌，当前的事实证明，就本轮美国房价自2007年下跌，至去年初见底，之后持续上涨，这样一个轮回来看，席勒可能是预测对了故事的“开头”，却猜错了“结尾”。

可能，“泡沫预言家” 只会预期泡沫破灭呵呵有一个小小的规律：那些预言某某事情、某某市场，将失败、崩盘、灭亡之类的人，只要预测对一次，就能让很多人记住、并且记很长时间，无论何时，回忆起都不禁啧啧惊叹：那人真牛呀！而那些预测对某某事物、某某市场将成功、上涨、繁荣的人，即便预测对很多次，很多人还是记不住！这可能与人性和记忆有关：人们更倾向于关注危机，害怕自己的悲剧发生，却又爱围观别人的惨事。

谢国忠为何这么牛？主要是，据说，他当年成功的预测了亚洲金融危机！从而名扬四海其后，从2003年开始，他一直看空中国楼市，年年说、月月说（不知是否天天说）泡沫将破，房价将下跌五成、八成，结果至今没破，但依然有很多人相信他、追随他。

神一样的人物你说奇怪吧，也不怪人性也好了最后跟席勒打个赌，作为本文结尾我从没跟谁打过赌，这种事没啥意思纯属哗众取宠那就当哗一次吧不过，说是赌，肯定不成立，因为席勒根本就不屌我我说赌，也只是想表个态度，吸引一下大家眼球而已。

假如万万万分之一，席勒跨洋应赌了，那赌资由他定就行大不了老杨输光屁股然后，闭关思过，再写一本书：《我是怎么输给席勒的》输赢标准：未来五年内，如果中国房价累计下跌超过三成，连续下跌时间超过两年，我即告输标准解释：

1、中国房价，以全国70个城市房价指数为准，只要五年内某个时点，价格比现在（2013年10月）这个点位（统计局有基期数值可计算），下跌超过三成2、一个严重房价泡沫破灭后，房价一般都会下跌超三成，比如2011年某些月份相比2006年高点，美国标普-凯斯席勒（S&P/CS）20座大城市房价指数累计下跌了36%左右。

比如香港房价2003年比1997年高点累计下跌了近七成再如日本大都市地价至今仍远低于1990年高点3、一个严重房价泡沫破灭后，房价下跌时间至少会持续2年，泰国、日本、香港、美国等等皆如此所以，我说要连续下跌超过2年才算数。

4、为何要求是未来五年，不是未来两三年，也不是未来十年、二十年？如果说未来两年三年，对席勒略显苛刻了但凡已经形成的严重房价泡沫，一般不会持续超过五年，日本泡沫1985年开始生长，1988年长大，1991年破。

美国泡沫2001年开始长，2003年加速长，2006年二季度见顶，2007年破灭香港房价自04年来，至今连涨九年，所以我预计泡沫生成，必破无疑，且坐等如果说未来十年二十年，对我又太宽松，我也只是预测还有白银十年，2025年后我也承认很容易出现大跌（需要具备外部货币条件）。

因为席勒09年就说中国或一线城市房价非理性，比较高；2011年非常明确的说是严重泡沫所以我把时点定到未来五年对双方都不算苛刻如果五年后都没破，那只能说明现在还不叫“严重泡沫"!（时间已晚，累得写不动了，就这么吧，回家睡觉）

距离上文发表，正好四年了。那么，过去四年中国70城房价环比涨幅如何？这个赌局是否已有结果？70城房价指数环比增幅

虽然席勒教授不知老杨为何物，不鸟老杨，但老杨还是要提前、单方面宣布：席勒教授，不好意思，老杨赢了虽然距离2018年10月，仍有一年时间，但按上文中所定的输赢标准，当前结果已经水落石出：1、当前70城房价，远高于2013年10月，即便未来12个月连跌，也绝无可能跌回2013年10月，更不可能比2013年10月下跌三成。

2、2014年5月至2015年4月，70城房价曾经连续下跌12个月（如上图），但未满两年当前，70城房价还未环比下跌，那么截至2018年10月，已不可能连跌两年了！过去十年，在房地产市场研究的征途上，老杨特立独行，擅长预测，观点鲜明！但也正由于此，一路走来，持续不断的被丢臭鸡蛋。

呵呵无妨，请继续向老杨开炮，鞭策老杨，披荆斩棘，砥砺前行……【公众号：1、杨红旭楼市研究  2、购房研练社】【去“分答”或新浪微博问答，听读老杨更多干货】【注意：往期精华文章如下，继续深挖猛啃吧】【】本轮房价上涨最霸气的两个城市，如今都泄气了

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